Фуршет

НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕШЕВЕЕТ, НО ЭТО НЕ РАДУЕТ

9Специалисты в сфере недвижимости отмечают, что с каждым годом в Кривом Роге желающих продать жильё становится больше, чем его купить. Что влияет на формирование реальных цен на квартиры и дома, какая недвижимость пользуется наибольшим спросом у криворожан и выгодно ли сейчас инвестировать в её покупку сбережения, читателям «Пульса» рассказал Руслан Кондратенко, руководитель одного из агентств по покупке/продаже недвижимости.
­

- Руслан Владимирович, почему на криворожском рынке недвижимости предложения превышают спрос? В чём причина?
­- Сложная экономическая ситуация в Украине затрагивает все сферы деятельности, и рынок недвижимости здесь не стал исключением.
Действительно, сейчас в городе продаётся большое количество жилья. Во­-первых, это связано с тем, что владельцы недвижимости массово выезжают на постоянное жительство в другие регионы Украины и за рубеж.
Во­-вторых, после смерти родственников вступают в наследство люди, которые уже не проживают в городе и не намерены сюда возвращаться. Зачем же им жильё в Кривом Роге? Долги накапливать?
В-­третьих, покупательская способность ­ нулевая, и люди, даже остро нуждаясь в жилье, не могут его купить.
Поэтому предложений много, реальный спрос небольшой, сделок купли­продажи заключается меньше, чем в предыдущие годы, а это, в свою очередь, влияет на стоимость квартир. Сейчас, например, вполне приличную «двушку» в нормальном районе можно купить за 6 тысяч долларов. Таких цен нет ни в одном крупном городе Украины.
-­ Может быть, стоит использовать ситуацию и вложить деньги в недвижимость, пока цены низкие?
­- А тарифы на коммунальные услуги в городе высокие, что обесценивает приобретение недвижимости «впрок» или с целью инвестиции. Оплачивать коммуналку за пустующую квартиру себе в убыток ­ нера­зумно. Сдавать своё жильё квартирантам готовы не все, к тому же и цены на аренду жилья сейчас низкие. Например, трёхкомнатную квартиру с мебелью можно снять за 2,5 тысячи гривен в месяц плюс оплата по счётчикам. В том же Днепре аренда жилья в разы выше.
-­ Какому жилью криворожане отдают сейчас предпочтение?
­- Люди хотят избавиться от квартир и домов с большой жилплощадью. В настоящее время есть много предложений по продаже или обмену 3­х, 4­х, 5­комнатных квартир. Но, к сожалению, покупателей на такое жильё нет. Сейчас, например, продаётся 6­комнатная квартира всего за пять тысяч долларов, цена очень низкая, тем не менее желающих купить ее не находится. Все понимают, что зимой придётся платить за отопление, поэтому спросом пользуются одно­ и двухкомнатные квартиры. В приоритете тёплые «сталинки» и «чешки» в ухоженных домах.
­- Что криворожане покупают охотнее ­ квартиры или дома?
­- Дома покупают активнее. Зима показала, насколько дорого оплачивать централизованное отопление, поэтому люди стремятся использовать альтернативные виды отопления.
-­ В связи с этим дома не подорожали?
- Нет, уровень цен регулируется платёжеспособностью потенциальных покупателей. Если продавец цену сознательно завышает, то продажа дома может длиться годами. Сейчас никого не интересуют дорогостоящие особняки площадью 300­400 кв. метров, но небольшие дома продаются во всех районах города, даже на окраинах и в промышленных зонах. В посёлках ветхий дом можно купить до двух тысяч долларов, это около 55 тысяч гривен. Получение кадастрового номера на землю, если его нет, обойдётся порядка 3,5 тысяч гривен. Так что цены вполне демократичные.
-­ Колебания курса доллара влияют на стоимость недвижимости?
­- Такие «качели» уже были не раз. И, как показывает практика, жильё в долларовом эквиваленте будет дешеветь, ведь всё привязано к гривне.
­- А как влияет сезонность на активность рынка недвижимости?
- ­Однозначно, продажа жилья серьёзно зависит от времени года. Активнее всего квартиры покупают весной, чтобы к отопительному сезону успеть сделать ремонт и вселиться. А дома стараются купить в начале года, чтобы успеть высадить овощи на приусадебном участке.
Традиционно, рынок недвижимости оживляется после новогодних праздников, но в этом году звонки клиентов пошли ближе к середине февраля. Летом опять будет спад активности.
-­ В каких районах Кривого Рога жильё можно купить дешевле всего?
­- Дешевле продаются квартиры в районе СевГОКа, ЮГОКа, посёлков Мировское, им. Горького. Приличная двухкомнатная «брежневка», например, в районе 9­-го квартала (СевГОКа) может стоить четыре тысячи долларов. Многие продают квартиры вместе с мебелью, что не очень отражается на цене.
Но чем ближе к центральным районам, например, Центрально-­Городскому, цены традиционно возрастают. Однако по сравнению с предыдущими годами, квартиры стали дешевле и в тех районах, которые ранее вызывали повышенный интерес покупателей.
-­ В Кривом Роге, по сути, рынка первичного жилья нет? Жилые дома ведь не строятся...
­- Нет, не строятся. В жилкомплексе «Эдельвейс», напротив гостиницы «Киев», до сих пор полностью дом не заселен, квартиры продаём как новострой. Хотя дом сдан в эксплуатацию достаточно давно.
­- Можно ли доверять ценам, указанным в объявлениях на сайтах по продаже недвижимости?
­- Нет, там много «мусора». Разместить объявление на сайте может каждый, доступ свободный. Но цели могут преследоваться разные. Например, с целью продажи конкретного жилья дают несколько похожих, но ложных объявлений с завышенными ценами, что вводит потенциального покупателя в заблуждение.
­- К слову, как формируются цены на недвижимость? Например, на «Юбилейной» сразу подскочили цены, как только отремонтировали дороги и открылся ещё один торговый центр.
­- Так и есть. Стартовая стоимость квартир варьируется и зависит от наличия развитой инфраструктуры (остановки общественного транспорта, детсада, школ, магазинов и т. д.), состояния дома и придомовой территории, наличия улучшений, счётчиков тепла, ОСМД, адекватности соседей. Для Кривого Рога всегда актуальна хорошая транспортная развязка. С учётом всех факторов часто реальная цена получается ниже, чем продажная.
- Это как?
­- Продажную цену предлагает продавец. Как правило, она максимальная. А реальная цена та, которую готов заплатить покупатель, по факту купли-­продажи она может быть на 30­40% ниже. Чаще всего в ходе переговоров между сторонами достигается компромисс.
­- С какими рисками могут столкнуться покупатели недвижимости?
­- Самый распространённый ­ арест на имущество, в последнее время активизировалась работа исполнительной службы. Аресты имущества применяются к должникам по выплате алиментов и коммунальных платежей, кредиторам банков.
К сожалению, из­за ошибок исполнительной службы в списке должников могут оказаться совершенно невиновные люди. Например, был наложен арест на имущество криворожанина за долг по алиментам вместо его однофамильца, проживающего в Кропивницком. Мужчине пришлось в суде доказывать свою невиновность. Как оказалось, в реестр были внесены ошибочные данные.
При совершении сделки купли-­продажи нужно тщательно проверять документы, лицевые счета. Поскольку в Кривом Роге есть «Нова­Ком», получить объективную информацию не составляет труда. Кроме того, как государственные, так и частные нотариусы имеют доступ ко всем реестрам и могут объективно оценить законность сделки. К сожалению, от действий аферистов никто не застрахован, поэтому доверяйте только проверенным специалистам. Все сделки должны выполняться исключительно на законном основании.
­- А как в других крупных городах Украины обстоят дела на рынке недвижимости?
­- Лучше, чем в Кривом Роге. В Киеве, Днеп­ре, Львове идёт активное строительство спальных районов. В Одессе многоэтажками застраивается даже историческая часть города. Люди инвестируют свои сбережения в новострой, активно покупают «вторичку».
­- Можно ли дать прогноз на ближайшее время?
-­ К сожалению, на данный момент политическая и экономическая ситуации в стране настолько нестабильны, что надеяться на изменения к лучшему на рынке недвижимости, в том числе и Кривого Рога, не приходится.

Кристина МАРГИНА