Что изменилось на рынке недвижимости

Влияние жёстких карантинных мер на рынок недвижимости в стране и нашем городе, в частности, инвестиционный климат в этой сфере, риски при продаже-покупке квартиры, новые законодательные проекты в разделе покупки дома вместе с землей и предполагаемые налогообложения на приобретение недвижимости. Обо всем этом мы говорим с адвокатом, председателем союза специалистов по недвижимому имуществу Кривого Рога, председателем юридического комитета специалистов по недвижимому имуществу Украины Андреем Пасенко.

- Действительно ли карантинные ограничения могут влиять на цены на жилье?
- Скорее всего, такие ограничения больше влияют не на процесс купли-продажи жилья, а на его аренду. У нас это ощущается особенно. Кривой Рог - индустриальный город. Поэтому к нам приезжает много людей. В основном, в командировку. Именно они и являются главными съемщиками арендных площадей. Сейчас, в связи с попаданием в «красную» зону, перемещений стало значительно меньше. Естественно, что это привело к падению спроса. Теперь снять жилье стало намного проще и дешевле.
Что же касается операций с куплей-продажей квартир, то значительного падения или роста цен я не наблюдаю. На сегодня они просто выровнялись и как бы стоят в ровной плоскости. Это по нашему городу. Если говорить о столице, то там идет рост цен от 2% до 5%. Такая ситуация наблюдается практически в каждом крупном городе Украины.
Если говорить о коммерческой аренде, то спрос понемногу падает. Одновременно с этим появляется больше вариантов для того, чтобы сделать выгодное предложение предпринимателю. По моим наблюдениям, сейчас вложить деньги в аренду недвижимости под бизнес и рассчитывать на скорую прибыль не приходится. И на это влияет много факторов. В частности, упала потребительская способность. Да и локдауны не содействуют этому.
Вообще, инвестировать в недвижимость в Украине - странное направление. Ситуация в стране порой непонятная. Поэтому инвестиционные бумаги у нас работают слабо. Сказать, что это выгодно не очень, но… Если рассматривать это как долгосрочный проект то, скорее всего, это хороший выбор.
- Какие существуют риски при покупке квартиры?
- В большинстве своем люди пытаются решать эти вопросы самостоятельно. Честно, меня это «убивает». Это все равно, что лечиться самому. Каждый день ко мне приходят люди и просят о помощи. Мол, мы сделали ошибку и не знаем, как ее теперь исправить.
Есть огромное количество нюансов при сделке, которые необходимо предвидеть или просчитать. Юридический анализ документов - это очень серьезный вопрос. Мы на сегодня в состоянии проверить всю недвижимость, которая в работе. Проверить тех людей, которые хотят провести сделку в этом направлении, и досконально изучить все документы. Мы имеем к этому прямой доступ. И до момента прихода к нотариусу мы составляем весь алгоритм, что с этим всем делать. И тогда нотариусы тоже понимают, что с этим надо делать.
Работа с реестрами позволяет свести к минимуму риски по сделке с недвижимостью. Поэтому сейчас попасть в какую-то неприятную ситуацию невозможно. Произвести незаконную сделку нотариально - невозможно. Главное, заблаговременно выявить эти риски. Поэтому надо садиться за стол с человеком и задавать нужные вопросы.
- Например, какие вопросы надо задавать?
- Самое главное, покупатель должен поинтересоваться происхождением юридической природы самого документа. В этом ему поможет специалист, который дальше будет сопровождать клиента. Второе, надо понимать, сколько собственников есть при продаже этой недвижимости. Очень часто бывает, что кто-то один представляет интересы, и другие лица при этом не присутствуют. А важно каждое лицо. Все должны быть в равных условиях. И малолетние, и несовершеннолетние.
Доверенность - это тоже немаловажный вопрос. Документы надо внимательно вычитывать. Связываться с людьми, кто их давал и подписывал. Даже выяснять, какие отношения между людьми, насколько вы знаете тех, кто дает доверенность. Когда это вторая или первая линия родственных отношений, все понятно. Когда в этом присутствуют другие лица, то возникает куча вопросов.
Дальше надо внимательно проверить совпадение юридических и технических документов, изменение в технической документации, правильность проведения оценки. Недавно у меня были клиенты. Я им кладу на стол их документы и говорю: «Посмотрите, у вас идет несовпадение площади». Оказывается, они принесли не тот документ. Я вижу, они это сделали несознательно. Просто подошли к этому вопросу по-дилетантски, что ли. И такое происходит часто.
Но есть и откровенные мошенники. Раз есть закон, значит, есть люди, которые хотят его обойти. Но сегодня таковых стало намного меньше. По причине того, что они знают: у нас это не пройдет. Но был период времени, когда они приходили, мы выявляли обман и спрашивали: «Что же вы делаете?». И как только успевал задать вопрос, они моментально исчезали.
- Самая длительная продажа-покупка квартиры в вашей практике?
- Как-то я продавал одну недвижимость целых восемь лет. Она была в идеальном состоянии. Но клиент не всегда прислушивался к нашим советам, сомневался все время. За этот период менялись собственники, они переводили ее друг на друга, снова возвращали первому лицу. И, в итоге, они потеряли сумму в 300 тысяч условных единиц. Поэтому, прежде чем начать продавать, необходимо точно знать, что ты хочешь. И хочешь ли ты этого вообще.
- В Украине вступил в силу закон, согласно которому покупателю недвижимости одновременно в собственность переходит земля, на которой расположен дом. Как работает этот закон?
- Теперь, покупая любое недвижимое имущество, кроме квартиры в многоквартирном доме, покупателю объекта автоматически переходит и право собственности или право пользования земельным участком. Если точнее, то бывший собственник земли в обязательном порядке должен расторгнуть свои договоры на землепользование. Чтобы их мог заключить уже новый хозяин.
К сожалению, этот закон не регулирует вопрос дальнейшей судьбы земли. Если у ее предыдущего владельца не было на нее соответствующих прав, или он не зарегистрировал право пользования. Что-же касается новизны документа, то скажу, что это не совсем так. Законодатели просто привели в порядок то, о чем уже давно говорили и писали. Раньше было как. Сначала покупаешь дом, а потом через неопределенное время «подтягиваешь» покупку земли. Сейчас этого делать нельзя.
- В правительстве готовят новые изменения к налогообложению. Затронет ли это сферу недвижимости?
- Да, это должно произойти в начале нового года. Изменения ожидаемы, но не популярны. У нас есть проект закона №5600, согласно нему увеличиваются затраты по налогообложению физических лиц, которые собираются заниматься вопросами недвижимости.
На сегодняшний день согласно ст.172 Налогового кодекса у нас очень простое налогообложение. Сейчас, когда произойдут изменения, система раздвигает определенные рамки, добавляя еще один налог. Например, если человек продает одну недвижимость в течение года, то он платит 2% налога. 5% - со второй недвижимости. А вот если человек делает продажу третий раз, то уже платит 18%.
Этот закон внесет немного хаоса. Причем он будет непопулярным для всех. Как для продавцов, так и для покупателей. А вот потенциальным инвесторам, которые занимаются коммерческой недвижимостью, бояться не стоит. Ведь налог будет начисляться только на прибыль.
Раньше налоги скрывали, а сейчас государство пытается вытащить всех из тени. Спрятать или утаить практически ничего невозможно.
Реестры, с которыми мы работаем, видят все. По какой цене мы продаем и покупаем. С начала 2022 года мы не сможем больше что-либо покупать, не показав свои доходы. Точно так же в Украине войдут в силу те изменения, когда у нас появится возможность зафиксировать свой доход и при этом не объяснять, откуда он у нас появился. Доказать соответствующим фискальным органам, что эти деньги чистые. И мы можем ими распоряжаться совершенно законно. Такая свободная (или нулевая) декларация дана всем. И ей надо воспользоваться до начала следующего года. Она разовая. Второй раз мы декларацию заполнить не сможем.
Одним словом, теперь всем, кто собирается работать с инвестициями и вкладывать их в недвижимость, надо будет показывать свои деньги. По-моему, неплохая идея. А как это будет действовать на практике, покажет время.

Игорь Кононенко