Квартиру выгоднее купить, чем продать

Читая объявления о продаже квартир и домов, можно сделать вывод, что цены на недвижимость в Кривом Роге в последнее время значительно упали. Так ли это на самом деле и в чём кроется причина удешевления недвижимости? На этот и другие вопросы дал ответы Руслан Кондратенко ­ член ассоциации риелторов Украины.

-­ Руслан Владимирович, что сейчас выгоднее ­ продавать недвижимость или покупать?
-­ Однозначно, если есть возможность, выгоднее покупать. По сравнению с прошлым годом цены в Кривом Роге на недвижимость упали на 20­25%. Сейчас в городе значительно больше желающих продать дом, квартиру, гараж, чем приобрести. Можно сказать, что рынок насыщен, есть очень хорошие варианты и возможность выбора. Кроме того, если владельцам нужно срочно продать жильё, они значительно снижают цены.
­- Чему отдают предпочтение покупатели?
­- Огромным спросом пользуются частные дома. Прежде всего потому, что есть возможность отопления альтернативного газовому. Причём на большие дома покупателя не найти. Уже более двух лет, например, «висит» в продаже дом общей площадью 120 кв. м в прекрасном месте у реки. И если в прошлом году его владельцы выставляли цену 150 тысяч долларов, а это его реальная стоимость, то сейчас ­ 100 тысяч, и даже готовы продать себе в убыток за 80 тысяч. Но желающих его купить нет.
Большим спросом пользуются одно­ и двухкомнатные квартиры. Продать трёхкомнатные или четырёхкомнатные в Кривом Роге сейчас практически нереально.
­- И объяснение этому...
­- Только одно ­ высокие тарифы на коммунальные услуги и особенно на услуги централизованного отопления.
­- Каковы же реальные цены на квартиры и дома сейчас по городу?
­- Цены, разумеется, разные и зависят они от ряда причин. Но, скажем так, в среднем цены на однокомнатные квартиры стартуют от 4 тысяч долларов, двухкомнатные ­ от 6 тысяч, трёхкомнатные ­ от 8­9 тысяч. Комнату в «коммуналке» сегодня можно купить всего за полторы тысячи. Люди покупают по несколько комнат, делают перепланировку.
Упали цены и на дома. На днях был продан газифицированный каменный дом всего за 6,3 тыс. долларов.
­- Можно сказать, что тенденция удешевления жилья продолжается?
-­ Конечно. В последние два года цены на недвижимость падают, и это очевидно.
- Дна достигли? Или падение продолжится?
-­ Думаю, продолжится. Всё взаи­мосвязано и зависит от общего уровня жизни населения. Смот­рите, если человек зарабатывает 100 долларов в месяц (по нынешнему курсу порядка 2500 грн.), то, чтобы заработать даже на квартиру стоимостью четыре тысячи долларов, ему нужно более трёх лет не кушать, не покупать вещи и вообще непонятно как жить. Для него и эта сумма ­ неподъёмная. Так что пока у людей не улучшится благосостояние, цены на недвижимость будут падать.
­- Может быть, выгоднее жильё сейчас всё­таки не продавать, а сдавать в аренду?
­- Многие так и делают, чтобы хоть как­то сэкономить расходы по коммуналке. Но дело в том, что в Кривом Роге цены на аренду жилья одни из самых низких по Украине. После оплаты коммунальных услуг владельцу остаётся 200­-300 гривен, но и арендаторы платить больше не в состоянии в силу своего материального положения. В среднем сейчас аренда однокомнатной квартиры, разумеется, в зависимости от месторасположения, стоит 1500 грн. и чуть выше, «двушки» ­ около 2000 гривен. Учитывая то, что в последнее время очень сократилось количество желающих арендовать квартиры, владельцы часто идут на уступки и сдают жилье дешевле. В городе сейчас нет людей, которые приезжали бы на заработки, или остро нуждающихся в жилье переселенцев. Сейчас многие, наоборот, из города уезжают.
-­ Какие квартиры быстрее покупают, с ремонтом или без? Ремонт значительно влияет на стартовую стоимость жилья?
­- На 173-­м квартале в продаже есть «двушка» с отличным ремонтом по типу «заходи и живи», то есть ее новому владельцу не придется тратиться на замену труб или что­то подобное в ближайшие 10 лет. Цена ­ 10,5 тыс. долларов. И ее не покупают.
Ремонтировать жильё перед продажей необязательно. Сделать хороший ремонт за небольшие деньги ­ нереально, вкладывать средства ­ невыгодно, можно остаться без прибыли. Поэтому часто выгоднее продать одни стены. Привлекательность квартире при осмотре придаст элементарная уборка, достаточно при необходимости подклеить обои, что­то подкрасить, убрать личные вещи. Покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние коммуникаций, наличие счётчиков, пластиковых окон, металлических дверей.
Сложно продать квартиру в двухэтажном старом доме с «удобствами» во дворе. Мало и желающих купить квартиру на окраинах города, в районах с плохой транспортной развязкой, где есть проходные комнаты, с неудобной планировкой. Значительно понижает цену на квартиру этажность. Жильё на первом и последнем этажах стоит в среднем на тысячу долларов дешевле.
­- С 1 января 2016 года изменились правила регистрации недвижимости. Нас уверяли, что теперь станет легче и проще совершать операции. Это так?
­- С точки зрения нотариального переоформления ничего не изменилось. Нотариус, как и регистратор, по­прежнему выдают документы. С января в стране создан электронный реестр. Это база данных, в которую внесены данные о недвижимости Украины. Теперь при купле­продаже необходимо иметь выписку из реестра. Нюанс ­ стоимость информационной справки зависит от срока и колеблется от семи тысяч гривен (за два часа) до бесплатно (по истечении пяти дней). БТИ упразднили и регистрацией сейчас занимаются в Центре предоставления административных услуг «Муниципальный центр услуг» при горисполкоме. По большому счёту, большого облегчения люди не почувствовали.
­- Если, скажем, квартиру договорились продать за 10 тыс. долларов, сколько придётся понести расходов, связанных с продажей?
- Приблизительно около пяти тысяч гривен. Это различные налоги и сборы, оценка недвижимости, нотариальные услуги и другие расходы, в зависимости от обстоятельств.
­- С чего нужно начинать продажу недвижимости?
­- С подготовки документов. Их надо тщательно проверить, и лучше это сделать со специалистом. Часто при заключении договора купли­продажи выясняется, что фамилия указана неправильно, или этажность, площадь квартиры, или название улицы. И приходится переделывать техдокументацию и в суде доказывать, что Сидоров и Седоров ­ это один и тот же человек. Часто владельцы жилья даже не обращали внимания на такие ошибки, но при сделках с недвижимостью они становятся серьёзным препятствием, значительно затягивают время и увеличивают расходы.
­- На что ещё нужно обратить внимание при купле­продаже недвижимости?
­- В нотариате нужно обязательно проверить, не наложен ли арест на имущество. Я неоднократно сталкивался с тем, что за неуплату коммуналки или ипотеки на имущество владельца жилья по решению суда исполнительная служба накладывает арест. Причём сам владелец об этом даже не подозревает. Было и такое, что арест имущества накладывали по ошибке на другого человека. Потом, конечно, снимали, но всё это нужно было доказывать, что занимало время.
Нюансов множество. Один из них ­ наличие прописки несовершеннолетних детей на данной жилплощади. Выписать ребенка непросто. Законодательство требует, что при этом должен присутствовать отец ребенка, даже если супруги находятся в разводе. А как быть, если он далеко и не может приехать? Подобных вопросов может возникнуть множество, поэтому, принимая решение купить или продать недвижимость, лучше воспользоваться услугами специалистов.
-­ А другую недвижимость, например, гаражи, сейчас в Кривом Роге покупают?
­- Больше предлагают продать. Поэтому и цены упали. Например, если год назад стартовая цена капитального гаража в прекрасном районе была пять тысяч долларов, то сейчас владелец готов продать его за полторы тысячи. И пока никто не покупает.
­- Как правило, чтобы не упус­тить покупателя, продавцы берут задаток. Можно попасть на, скажем так, нечестных людей?
­- Разумеется. Аферисты «работают» по схеме ­ выставляют приличную квартиру на продажу по очень низкой цене, а при осмотре квартиры потенциальными покупателями появляется «конкурент», готовый заплатить за квартиру больше. Покупатель оставляет задаток, ему даже могут расписку выписать. Но больше ни денег, ни «продавцов» он не увидит.
Многие покупатели при осмот­ре квартиры знакомятся с соседями, узнают историю жилья. В общем­то, это оправдано.
­- Все условия купли­продажи оговариваются сторонами в договоре. А если условия договора нарушаются?
­- Его можно расторгнуть. Но это бывает нечасто. В основном, если дело дошло до заключения договора, сделка состоится.

Кристина МАРГИНА